房地產(chǎn)拐點已至！未來新房銷量將下降40%，下一個賺錢地區(qū)在哪？

“今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。”

“中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現(xiàn)大幅度的往下墜落；但也不會再產(chǎn)生五年翻一番、鉛板廠家十年翻兩番三番的那種歷史性現(xiàn)象。”

“中國房地產(chǎn)開發(fā)商的高負債率也是世界一最。中國9萬多個房產(chǎn)商的總負債率，去年是84%。中國前10位銷售規(guī)模都在1萬億左右的房產(chǎn)商負債率也在81%。”

“9萬多個房產(chǎn)企業(yè)中，規(guī)模排在前面15%的公司，去年的開發(fā)量在17億平方米里占了85%。

也就是，15%的企業(yè)解決了差不多14億多平方米，剩下的近8萬個企業(yè)只干了2億多平方米，大量的空殼公司。”

以上，是7月13日，是重慶原市長、中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長黃奇帆在世界華人不動產(chǎn)學(xué)會暨房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展國際研討會上發(fā)表的精彩觀點。

中國經(jīng)濟周刊整理了演講內(nèi)容，聰明投資者經(jīng)授權(quán)分享給大家。

房地產(chǎn)銷量到了拐點

今后十幾年新房銷量會下降

今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。

我的判斷是今后十幾年，中國每年的房地產(chǎn)新房的交易量不僅不會總量增長翻番，相反還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內(nèi)，大體上減少40%的總量。

中國房地產(chǎn)業(yè)在過去20年房地產(chǎn)交易總量之鉛板廠家所以能夠翻四番，有四個原因：

一是城市化。

二是舊城拆遷改造。

三是住房質(zhì)量。

四是人均住房面積增加。

以上四方面因素在今后十幾年會逐漸淡出。

一是城市化率增長放慢，已接近拐點。

二是舊城改造總量減少。

三是人均住房面積基本平衡不會再大幅增加。

四是住房質(zhì)量提高。

從以上四個趨勢看，在今后十幾年的長周期里，中國房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結(jié)束了。去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。

今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，當(dāng)然這個萎縮不會在一年里面大規(guī)模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往下降。十幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

總量萎縮之后

房地產(chǎn)的熱點地區(qū)在哪里？

從現(xiàn)在開始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會出現(xiàn)四面開花、東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)還會有熱點。

我們說的總量17億平方米一年，以后可能變?yōu)橐荒?5億、12億平方米。這個建設(shè)量、生產(chǎn)量主要體現(xiàn)在三個熱點地方。

一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區(qū)域性的中心城市。比如，山東省除濟南外，也有區(qū)域中心城市青島；廣東省除了廣州之外還有同等級中心城市深圳。

第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點。

第三個熱點地區(qū)是城市群。城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。

大家可以關(guān)注現(xiàn)在近10個跨入1000萬的超級大城市，他們都有十幾年以后人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產(chǎn)就會跟上去。

房價不可能大幅墜落

但也不會五年翻一番，十年翻兩三番

中國的城市化還在發(fā)展過程中，城市化率還有10%增長空間。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發(fā)展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現(xiàn)大幅度的往下墜落；但也不會再產(chǎn)生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現(xiàn)象。今后十幾年，房價會趨于平穩(wěn)，既不會大跌，也不會大漲。

黃奇帆還提到了房地產(chǎn)開發(fā)商的總體負債率將大幅下降，分析了未來的土地供應(yīng)模式，完整內(nèi)容，點擊這里查看：黃奇帆：未來新房銷量將下降40%，下一個房地產(chǎn)熱點地區(qū)是……|聰明投資者