重磅報告：炒房兇猛，三大城市杠桿率超過100%，引發(fā)關注

昨天，看到第一財經(jīng)發(fā)布了一篇報道在網(wǎng)上刷頻，這篇報道分析了29個城市的居民杠桿率，鉛板其中三個城市超過了100，還說央行正在關注負面影響。

我一看數(shù)據(jù)就知道，這個居民杠桿率就是用住戶存款余額除以住戶貸款余額來算的，三個超過100%的城市分別是杭州、廈門和深圳。其中住戶的中長期貸款主要是房貸，短期貸款主要是消費貸，比如車貸。

很多經(jīng)濟學家分析這個杠桿率太高，會擠壓消費。不過廈門上半年的社會消費零售總額同比增長了12.2%額，對了，人家去年只有6.6%。反正這點我是沒看懂。

其實，這個杠桿率數(shù)據(jù)沒有啥特別重大的意義，參考價值較小。看存量的杠桿，已無法判斷房價是否高估，也無法判斷房價是否會出現(xiàn)拐點。目前這存量的杠桿率全國平均是60%，發(fā)達國家基本上都在70%以上。跟債務水平基本上沒有什么相關性，原因很簡單，以前我們經(jīng)濟發(fā)展水平低，大家都喜歡存錢，所以儲蓄率高，所以經(jīng)濟增長就是一個一個儲蓄存量變少或者增速變慢過程，任何一個國家的貸款存量都是在增加的。比如成都這個指標還只有65%呢，是不是嚴重低估了？杠桿水平就很安全？而像長沙這個基本上公認房價收入比最低的地方，這個杠桿水平還有95%呢。

我本人更看重的是邊際杠桿水平，也就是增量之間的比較，特別是收入和貸款增量之間的比較，或者GDP增量和貸款增量之間的比較，這才是衡量債務水平有意義的東西。比如成都2018年貸款余額增長了11.3%，但是GDP增長了8%。這跟其他城市比起來沒有太大的區(qū)別。整個最近三年的趨勢都是這樣的，貸款增速大于GDP增速，GDP增速大于可支配收入增速。

如果是看想要看房地產(chǎn)的杠桿水平，那么最好的方式就是看房貸的增量和同期鉛板房地產(chǎn)銷售額進行比較。最高時候我們達到了42%。美國最高的時候是52%。不過隨著2019年銷售面積的下滑，今年房地產(chǎn)只在3月和4月有個小陽春，后邊銷售乏力，能夠買房的人也多是財大氣粗之輩了，所以這個杠桿率在下降，不過這并不意味著更加安全。

經(jīng)濟數(shù)據(jù)有成千上萬個，不是每一個數(shù)據(jù)都有意義的，一定要把握其中最重要的數(shù)據(jù)，找到數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)之間的邏輯，這樣我們里經(jīng)濟的真相也才會更近一些。